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二手房验房必读 减少后患

进入2009年,二手房充当了上海楼市的“急先锋”,成交活跃,带动市场呈现一片暖意。但在二手房成交火热的同时,二手房交易的隐患也浮出水面。其中,隐患最多的莫过于“验房”缺位引发的房屋质量问题了。

由于二手房交易双方信息不对称,买家对房屋瑕疵情况往往一无所知,一旦居住后发现问题,就会与卖家或原开发商产生无休止的纠纷。目前国内只对新房有一房一验的指导意见,二手房方面却“缺位”。

业内人士建议,应该把验房推广到二手房,在交房时能先检测一下可能会减少相当多的纠纷。

如果说刚入住就能发现原先的瑕疵,还能够找原业主的话,那些入住一段时间才发现问题的人就经常遇到“投诉无门”的困扰。

专业人士告诉笔者,二手房由于自然损耗和人为装修破坏等诸多因素,比一手房更需要在交易前进行验收,而目前的二手房交易没有验房这个环节。因为这个环节缺失,不少业主买好二手房后入住或装修时发现问题一堆,却投诉无门。

据一家验房师工作室负责人透露,现在要求验二手房的还不到总量的10%。他表示,上海应借鉴发达国家和地区的经验,增加二手房交易前的验房环节。

二手房验房可以参照如下:

第一部分:实地察看

  一、查看是否有私搭私建部分

  1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

  2.是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房,将一间分隔成两间;

  3.阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

  二、确认房屋的准确面积

  1.包括建筑面积,使用面积和户内的实际面积;

  2.产权证上一般标明的是建筑面积;

  3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积

  三、观察房屋的内部结构及装修的状况

  1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;

  2.管线是否太多或者走线不合理;

  3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;

  4.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉。

  四、考核房屋的市政配套

  1.打开水龙头观察水的质量、水压;

  2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;

  3,确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;

  4.观察户内外电线是否有老化的现象;

  5.电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;

  6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;

  7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;

  8.冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够

  五、要了解房屋的历史与邻居组合

  要了解一下该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途,是否发生过不好的事情:是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水,电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快,可在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次,观察公共楼道的整洁程度及布局,拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心,与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

  六、查验物业管理的水平

  1.水、电、煤。暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴;

  2.观察电梯的晶牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;

  3.小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心;

  4.小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。

  七、了解往后居住的费用

  1.水、电、煤、暖的价格;

  2.物业管理费的收取标准;

  3.车位的费用。

  第二部分:到房管部门的档案馆查询档案,了解住宅的内部结构图,包括管线的走向。承重墙的位置等,以便重新装修。 澳洲3分彩开奖结果官网

  一.与房东协商,请房东进行查档

  个人查档所需资料:房屋所有权人查阅

  房产档案或与本人房产相关的房产档案,须持身份证并填写查档申请书(内容包括:产权人,房屋地址,查档原因或其他有关事项)。产权人已死亡,由法定继承人申请查档的,同时还必须出具产权人死亡证明

  查档程序:受理审查――查阅――缴费――出具有关证明资料

  二.委托律师查档

  律师察档所需资料:律师受当事人委托查阅房产档案的,须持律师事务所介绍信,律师执业证,律师事务所与当事人签订的委托合同。

  查档程序:

  受理审查--查阅--缴费--出具有关证明资料

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